Da il Quotidiano Immobiliare – DAILY REAL ESTATE
sabato 9 giugno 2018
Bergamo, sfida ai progetti impossibili
di Dionisio Vianello
Bergamo: “Impossibili” sono quei progetti di rigenerazione che sarebbero quanto mai necessari per le nostre città ma che, per la loro complessità o per la nostra impreparazione, in Italia non si riescono ancora a fare. Mentre all’estero, anche in Europa, si fanno normalmente. Ad esempio, progetti che riguardano intere parti di città in stato di degrado fisico e sociale dove, prendendo lo spunto dal recupero di un’area dismessa (un ospedale, una caserma), si potrebbe innescare un processo di riqualificazione diffusa nelle aree circostanti, coinvolgendo proprietari e operatori privati.
Lunedì 28 maggio, al seminario Nazca del Politecnico di Milano, il Comune di Bergamo – tramite l’assessore alla riqualificazione Francesco Valesini e il responsabile dell’urbanistica Giorgio Cavagnis – ha portato la sua esperienza illustrando i progetti in corso. Si parte da due casi riguardanti singoli immobili, i più semplici nella scala della complessità. Il primo, l’area degli ex Ospedali Riuniti. Qualche anno fa l’ospedale si è trasferito in una nuova sede, le attività esterne connesse alla funzione sanitaria lo hanno subito seguito, tutto il quartiere è entrato in crisi.
L’amministrazione ha trovato un partner ideale in CDP, proprietaria dell’immobile; insieme hanno studiato le possibilità di polarità alternative. Colpo di fortuna, ma anche di merito, hanno trovato la Scuola Nazionale della Guardia di Finanza. Analogo il caso della ex Caserma Montelungo. Proprietaria sempre CDP, che ormai per le amministrazioni locali ha assunto le vesti del Buon Samaritano. Santa subito! Qui la nuova funzione è rappresentata dalle residenze universitarie. CDP ha indetto un concorso per la progettazione architettonica, vinto dalla studio italo-spagnolo Barozzi e Veiga, giovani architetti emergenti nella scena internazionale. Due successi: un bilancio altamente positivo, complimenti. Ma l’amministrazione ha deciso di mettersi in gioco affrontando un problema ben più ampio e complesso: riqualificare un’intera parte di territorio. Si tratta della città piacentiniana, il nuovo centro urbano ai piedi della Città Alta, realizzato tra le due guerre dall’architetto del regime Marcello Piacentini. Un pezzo di sviluppo urbano nato secondo un disegno ben preciso, nel segno di una monumentalità straripante; come altri interventi realizzati nella stessa epoca dal Marcello nazionale – Torino, Brescia, Padova – ma che a Bergamo ha trovato una configurazione compiuta. Anche qui ci sono problemi di attività dismesse e funzioni cessate, un degrado diffuso che si riverbera negativamente sul tessuto urbano, sulle costruzioni, sul tessuto sociale. Trattandosi di una città d’autore, il Comune ha pensato bene di ripartire dall’urbanistica. E così ha indetto un concorso internazionale in due fasi che ha visto una nutrita partecipazione di architetti di vaglia – tra cui alcune archistar – ma è stato vinto da un gruppo di professionisti che non figurano nel gotha dei cinque stelle. Il progetto – denominato “Flanerie” con una certa dose di autoironia – rispetta l’impianto originario proponendo interventi minimali sulle pavimentazioni e sul verde, concedendo una ampia flessibilità per le funzioni di centro città. Il Comune si accinge ora a dare attuazione al progetto avviando interventi su alcuni immobili di proprietà pubblica. Che dire? Sicuramente positivo il ricorso a procedure concorsuali, cosa purtroppo abbastanza insolita nel nostro Paese dove i concorsi sono in genere guardati dalle amministrazioni come inutili perdite di tempo e di denaro. Una colossale fake news: basta gestirli bene, Bergamo lo dimostra.
Su questo schema sono ora chiamati a confronto i privati, proprietari delle aree e degli immobili, attività e imprese, operatori del real estate. Gli effetti della crisi si sentono ancora, non solo a causa della domanda ancora debole ma soprattutto per la carenza di operatori specializzati, preparati ad affrontare compiti e procedure innovative.
Non siamo a Milano, questa è la solita e amara constatazione. Ma non siamo neanche distanti da Milano, anzi: come ha giustamente sottolineato Giuseppe Bonomi, Colliers International, in un’ottica metropolitana la location Bergamo potrebbe essere considerata ottimale, se non altro in termini di qualità della vita. Si pone quindi il problema di come organizzare e governare un processo lungo e complesso. Sulla governance c’è già qualche buon segnale. Il Comune ha creato un team di esperti che integra il tradizionale ufficio urbanistica con competenze legali, finanziarie, ambientali e sociali.
Il discorso di Valesini richiamava quello di Valerio Barberis, suo collega di Prato, che nell’ultimo seminario Nazca ci raccontava, tra lo stupore generale, che, per sostenere il carico dei progetti, il personale dell’area ex urbanistica era passato da 15 a 50 persone. Ma come fanno questi, sono dei Superman? Altri amministratori, pure in gambissima, non ci riescono. Michela Tiboni a Brescia, Roberta Fusari a Ferrara, Ilaria Segala a Verona, sempre a Nazca hanno lamentato le insuperabili difficoltà per assumere qualche esperto al fine di rinforzare gli striminziti uffici comunali. Però se qualcuno ce la fa, come la mettiamo? Al prossimo seminario cercheremo di trovare la quadra.
Ma veniamo al punctum dolens: l’apporto (determinante) dei privati. Se fossimo in Olanda, si farebbe avanti un developer – anzi si farebbe una gara – proponendo di rinnovare strade e impianti, che hanno ormai quasi un secolo di vita e lo dimostrano tutto. Il Comune non ha le risorse per pagarlo e allora si applica il FM, facility management: il developer si ripaga riscuotendo le bollette dei servizi erogati, che anzi vengono ridotte perché le nuove opere hanno costi d’esercizio minori. Sempre in Olanda, o in un altro Paese europeo, si farebbero avanti schiere di operatori, developer e general contractor, associati a istituti finanziari e fondi immobiliari disponibili a intervenire su case e palazzi per ristrutturarli e metterli a reddito. Gli immobili vengono recuperati dotandoli delle più recenti innovazioni tecnologiche, antisismiche, energetiche, domotiche; talvolta senza nemmeno spostare i residenti che possono continuare a usare il soggiorno mentre i muratori lavorano nelle camere. Non è finita. Il problema più difficile, al limite del sovrumano, è quello di mettere d’accordo le singole proprietà frazionate di alloggi compresi in edifici condominiali.
Un compito ai limiti del sovrumano. Ma ci pensano le ESCO (Energy Saving Company) imprese in grado di fornire i servizi necessari e organizzare gli utenti dispersi. Sembra fantascienza? Effettivamente lo è, almeno in Italia, ma succede in Europa. E in Europa ci siamo anche noi, almeno fino a prova contraria.
